京都で任意売却・住宅ローン
滞納のことなら
競売｜リースバック｜離婚時の住宅問題｜共有持分｜親族間売買
任意売却とは
金融機関から督促状が届く
不動産業者に相談する
住宅ローンの残高を確認
債権者から任意売却を
行う許可をもらう
任意売却の手続き・売買を
スタート
売買契約成立後、購入者が
決済を行う
所有権を移行する
新生活の開始
任意売却とは自宅などの不動産の所有者が住宅ローンの滞納などにより支払いができなくなった場合に抵当権者である金融機関の承諾を得て、任意に新たな買主と売買を行うことを言います。新たな買主と売買を行う点だけを取ってみれば、通常の売買と変わるところはありません。しかし、任意売却では、不動産の所有者が既に住宅ローンを滞納しており、そのまま放置しておけば、近い将来、競売手続によって不動産を失うという事態を回避するために行われます。
任意売却のメリット／任意売却と競売の違い
競売に比べて、市場価格に近い金額で売却できます。
競売の場合、市場価格の半額から７割程度で売却されていまします。
近隣などに知られずに売却できます。
競売は入札参加者を募りますので広く情報が公開されます。任意売却の場合は関係者しか知り得ません。
引越費用、仲介手数料、税金・管理費滞納、登記費用を捻出できます。
当社では、売却価格に上記の価格を盛り込んで売却活動を行い、金融機関とも交渉致しますので、金銭的なご負担がございません。
引越時期を自分で決めることができます。
任意売却の場合、引越時期などのタイミングは債務者の意向は聞いてもらえますが、競売の場合は落札者＝新所有者から引渡命令の申し立てがあればすぐに明け渡す必要があります。
任意売却のデメリット
任意売却の場合のデメリットは、売却にかけらる時間が通常に比べて短いということです。任意売却が検討されるのは、たいてい住宅ローンを滞納してから数か月間から半年程度が経過している場合が多く、すでに期限の利益の喪失して、金融機関から一括返済を求める督促状が届いており、競売の申し立てがなされていることもあります。競売手続は債権者である金融機関からの申立てから、改札手続きを経て、落札者が所有者となるまでは、４ヵ月から半年程度であり、競売が申し立てられている場合は、任意売却にかけられる時間はあまり多くないことがわかります。
競売とは
競売申し立て
競売開始決定
現況調査・競売資料作成
最低売却価額の決定
入札期間の通知
物件情報開示
入札開始
開札
売却許可決定
代金納付・所有権移転
引渡命令
任意売却が可能な期間
任意売却不可能
競売とは、金融機関などの債権者の申立てに基づいて、裁判所が強制的に債務者の不動産を売却する手続きのことを言います。競売の流れは以下の通りになります。
通常、自宅を購入する場合、銀行などの金融機関との間で、住宅ローン契約を締結して、自宅を購入する代金を借り入れて、住宅販売会社に支払います。その後、購入者は、金融機関に対して、20年から35年程の間でローンを組み返済していきます。その際、金融機関は、住宅ローン契約を締結するのと同時に購入者の自宅に抵当権を設定します。
金融機関は、住宅購入者がローンの支払いができなくなった場合に設定した抵当権を実行することで購入者の自宅を強制的に売却することができ、その売却代金から購入時に貸し付けた金員を回収することができます。
任意売却後の残債務について弊社では手厚く処理いたします。
競売であっても任意売却であっても、オーバーローンの場合は不動産が売却された後にも残債務が残ることになります。しかし、任意売却により自宅を処分するほうが、競売に比べて市場価格に近い金額で売却できるので残債務が圧倒的に少なくなります。例えば、2000万円の住宅ローンが残っていた場合に、競売により1000万円で自宅を処分した場合、1000万円の残債務が残りますが、任意売却で1700万円で売買できた場合、残債務は300万円となります。このように、任意売却で処分するほうが残債務の金額が非常に少なくなります。
そうすると破産せずとも、金融機関などの債務者との間で毎月、支払が可能な一定額を返済することで和解することが可能となります。
もっとも、住宅ローン以外に他に借金がある場合、自己破産や個人再生などを検討する必要があります。
当社では任意売却から自己破産、個人再生までお任せいただけます。
リースバックとは
住み慣れた我が家、住み慣れた地域。自宅を売却しても、住み続けることが可能です。自宅をリースバック業者や投資家に売却し、賃貸契約をしたうえで住み続ける事をリースバックといいます。リースバックの最大の利点は、住み慣れた環境を手放さなくていいということです。また約次第では、何年か後に買い戻せる可能性もございます。ある程度ローンも返済し終え、老後の資金を調達したいという方には利点もあろうかと思います。ただ、住宅ローン以上に賃料を払うケースも発生します。
※全ての方にリースバックが適用するとも限りません。一度、状況をお聞かせいただいてからの判断になります。
メリット
- 売却後も済み続けられる
- すぐに現金化でき資金が手元にできる
- 引越し費用、礼金、敷金がかからない
- 将来買い戻すことができる
- 固定資産税がかからない
デメリット
- 売却価格が市場価格よりも安くなる
- 多額の住宅ローンが残っている場合は利用できないこともある
- リースバック業者との賃貸借契約では更新できないケースがある
- 買い戻す時に、売却金額を上回ることが多い
離婚時の住宅問題
- 離婚をすることになったが住宅ローンが残っている
- 連帯保証人である
- 元配偶者を済み続けさせたい
- 共有名義で購入したが、元配偶者の持ち分を買取りしたい
離婚における自宅不動産の特殊性
夫婦が離婚する場合、二人が婚姻期間中に築き上げた財産を清算する必要があります。このことを財産分与といい、原則として半分ずつに分けることになります。通常、財産には自宅などの自宅不動産、預貯金、保険、有価証券などがあります。
自宅不動産以外の財産について半分に分ければいいのですが、自宅不動産の場合、他の財産と異なり、離婚後、自宅に誰が居住するのか、住宅ローンを誰が返済していくのか、市場価値と住宅ローン残額の比較など考慮しなければならない要素がいくつかあります。
アンダーローンの場合
（自宅の市場価値＞住宅ローン残額）
自宅の市場価値が住宅ローンよりも高い場合、自宅の市場価値から住宅ローンを控除した価額については、財産分与として清算する必要があります。つまり、夫が自宅を取得する場合、妻に対して、余剰価値の半分を分与する必要があります。また、自宅を売却する場合、余剰分を財産分与として半分ずつに分けることになります。
オーバーローン
（自宅の市場価値＜住宅ローン残額）の場合
財産分与の対象とはならず、財産分与請求権が発生しません。
ただ、オーバーローンの状態で夫婦の一方が住み続ける場合は以下の問題が生じることを考慮する必要があります。以下の場合は、夫が自宅の所有者であり、住宅ローン契約を締結していることを前提としております。
夫が居住する場合
夫が居住する場合、夫が住宅ローンを支払っていくことになります。この時、妻が住宅ローン契約の連帯債務者や連帯保証人になっている場合、その地位から外れることは、金融機関が承諾することはほぼないので、できないと考えた方がよいでしょう。そのため、夫が住宅ローンを支払わない場合、妻へと請求が行くことになります。
妻が居住する場合
妻が居住する場合、夫が子どもの養育費の代わりとしてまたはその一部として住宅ローンを支払い続けてくれればいいですが、このような状況にない場合や、夫が支払わない場合は、妻が住宅ローン分を夫のローン引落口座へ入金するなどして負担することになります。なお、住宅ローン契約を妻へ変更することは困難と考えた方がよいでしょう。また、妻が今後のローンを支払っていくのであれば、自宅名義については妻へと変更しておくべきです。いずれにしても、離婚時に夫婦間で自宅の名義や住宅ローンの支払について取り決めをしておくべきことが重要となります。
夫婦のいずれも居住しない場合
夫婦のいずれも居住する予定がない場合は、任意売却をすることになります。任意売却した後、オーバーローンの場合、残債務については住宅ローン契約者である夫が支払うことになります。妻が連帯債務者や連帯保証人の場合は、妻にも請求されることになります。
このような離婚時の住宅ローンでお悩みをお持ちのかたもお気軽にご相談ください。
共有持ち分
準備中
親族間売買
準備中