通常の不動産の売買は売主の意思のもと自由にできますが、住宅ローンがある場合は債権者より抵当権が土地建物の登記簿に設定されています。また税金の滞納がある場合には登記簿に差押と明記されます。抵当権が設定されている物件は自由意志での売買はできません。簡単に言いますと、債権者(銀行や役所)と話し合いをし不動産を売却する事を言います。
抵当権とは
債権者である銀行は、住宅ローンとして低金利で長期に渡り不動産購入代金を債務者に貸します。万が一、住宅ローンの返済が長期に渡り滞ると、債権者は貸し付けていたお金を取り戻そうと債務者の不動産を競売に出す準備に入ります。債権者がリスクを回収する為に競売に出せる権利を抵当権と言います。
不動産を売却するために抵当権を外したい
抵当権を解除するという事は返済が完了したという事です。返済を不動産売却で賄うのであれば、債権者と話し合いが必要になります。そして、その売却額で全て賄えるのかがキーポイントになります。もし賄えないのであれば、本来ならば一括で返済しますが、銀行との話し合いで月々分割で返済していくかを協議し、不動産の売却の許可を取ります。
この不動産の売却を任意売却といいます。
銀行側としても、月々の返済が滞り挙句の果てに競売になってしまうよりも任意売却で債務を回収する方が現実的であるので、任意売却を認めるケースが多いです。
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